4.대출관련 정리-LTV, DTI, (신)DTI, DSR

요약!

 

하나. LTV(주택담보인정비율): 대출가능금액을 담보를 기준으로 만듬.

 

둘. DSR, DTI: 대출가능금액을 대출받고자 하는 사람을 기준으로 만듬.

 

 청약에 당첨되었다면 대다수가 피할 수 없는 대출! 그 대출을 알기위해서 꼭 아셔야하는 LTV, DSR, DTI.

대출받기 전에는 생소한 LTV, DSR, DTI는 쉽게 말해서 정부가 은행에게 대출을 원하는 사람들에게 대출을 많이 해주지 못하도록 대출을 규제하기 위한 정책이라고 생각하시면 되겠습니다.

도대체 왜 정부가 대출을 규제하는지, 이 영어약자들이 의미하는 바와 대출에 미치는 영향을 알아보도록 하겠습니다.

 

 정부가 대출을 규제하는 이유는 간단합니다. 국민 개개인의 부실화로 인하여 은행의 부실화를 막기 위해서죠. 은행이 부실화 되면 우리나라 정부도 부실화의 직격탄을 맞게되니까 말이죠. 사실 엄밀히 말해서 대출이라는 건 은행과 개인 간의 거래인데 국가가 개입하는 것이 이상할 수도 있지만 모기지론의 부실화로 촉발된 리만브라더스 사태를 생각하면 대출의 부실화가 얼마나 많은 국가들에 영향을 끼칠 수 있는가를 생각해보면 국가의 어느 정도의 통제가 필요할 것도 같긴 합니다. (개인적인 의견이지만... 요즘은 너무 심한 듯...)

 

 LTV, DSR, DTI는 담보가치를 초과하는 담보대출을 억제하기 위한 수단.

 

대출시 확인할 사항 요약!

- 아파트가 LTV%로 분양가 대비 대출가능 금액이 얼마인지 확인 -> DTI%로 30년 대출가능 금액이 얼마인지 확인 ->앞에 계산한 LTV금액과 DTI금액을 비교하여 본인이 LTV금액 전체를 다 받을 수 있는지 확인.

 

1. LTV(주택담보인정비율): 대출가능금액을 담보를 기준으로 만듬.

 -쉽게 말해, 담보물에 대해서 대출이 얼마나 가능한지를 평가하는 기준이라고 보시면 됩니다. 은행이 돈을 빌려주고자 할 때, 얼마나 대출을 해줄 수 있는지 담보의 가치를 평가하고, 이때 담보가치평가액의 몇 %를 빌려줄까 정하는 것입니다. 은행에서는 대출받은 사람이 원리금을 연체할 경우 그 원리금과 더불어 연체된 원리금의 회수에 소요된 비용 또한 보상받아야 하기 때문에 담보가치평가액의 100%를 해주지는 않죠. 원리금을 갚지못해 담보로 제공된 아파트가 경매에 넘어간 경우라면, 경매절차를 진행하기 위해 은행은 인력 및 시간을 사용한 비용도 회수해야 하니까요. 그러니까 은행이 대출에 문제가 발생하더라도 손해를 보지않을 최대한의 대출액이라고 보시면 되는데, 이 최대한의 대출액을 은행이 정하지 못하고 국가에서 정해줍니다.

 

2. DTI, (신)DTI, DSR: 대출가능금액을 대출받고자 하는 사람을 기준으로 만듬.

 -돈을 빌리러 온 사람의 신용, 벌이 등을 보고 대출금을 갚을 능력이 있는지 보고 대출이 얼마나 가능한지를 평가하는 기준이라고 보시면 됩니다. 

DTI= 매월 갚을 돈 / 월급=(주택담보대출 원리금+타 대출이자) / 소득. 1년을 기준으로 연봉과 대출 연원리금 지출액을 파악. 예를 들어, DTI 40%라고 한다면, 연봉의 40%만 대출갚는데 사용해야 한다는 의미.

 

(신)DTI= (기존 주택담보대출 원리금+타 대출이자) / 소득.

다주택자들의 대출을 통제하기 위해서 기존에 주택구매를 위해 주택담보대출을 받은 경우 이 주담대의 원금을 대출시 반영하여 만든 기준. DTI에서는 타대출이자만 더하여 계산한데 반해서, DSR은 기존 주택담보대출의 원금부분도 반영된 기준. 그러므로 기존에 주담대가 없는 무주택자들은 기존의 DTI나 (신)DTI나 차이가 없습니다.

 

LTV금액과 DTI금액이 상이한 경우에는? LTV는 위에서 말한 내용과 같이 은행 손해를 보지않을 최대한의 대출액이고, DTI는 돈 빌리는 사람이 대출금을 갚을 능력이 있는지 보고 대출이 얼마나 가능한지를 평가하므로 DTI금액으로 대출가능.

그런데 소득이 적은 분들의 경우에는 DTI금액 자체가 너무 적게 나오는 문제가 있습니다. 갑자기 소득을 늘리기는 어려우므로, LTV에 가깝게 대출을 받기 위해서는 원리금지출을 줄이기 위해 대출기간을 최대한 길게 하시면 됩니다. 그래서 주변에서 30년 상환으로 받으신 분들이 많으실 거예요. 우선 30년 상환으로 대출을 발생시키고, 목돈을 버시게 되면 이자부담을 줄이고자 하신다면 좀 갚으시면 됩니다. 이 때 중도금상환수수료가 종료되는 기간을 확인해보시고, 이자를 내시는게 유리한지 중도상환수수료를 내더라고 원금을 상환하는 것이 유리한지 계산해보시면 됩니다. 통상적으로는 3년이면 중도상환수수료가 없는데 이 것은 대출조건마다 상이하니 대출시 꼭 미리 확인해보세요.

 

DSR= (기존 모든 주택담보대출 원리금+타 대출 모든 원리금) / 소득.

가장 강력한 대출 규제조건으로, 타 대출 모든 원리금을 대출시 반영.

그러나 DSR은 모든 대출시 적용되는 기준이 아니라, 투기과열지구와 9억 이상의 아파트에만 적용됩니다. 그러니까 내가 사고자 하는 아파트가 투기과열지구가 아니면 상관없고 9억 이상이 아니면 무시하셔도 됩니다.

 

-TMI

 청약이나 매매를 통해서 주택을 구입할 때, 자기 돈을 온전히 모두 가지고 사면 좋겠지만 내 월급은 그대로인데 집값은 한해 한해 갈수록 올라 매번 '지난 해에 샀어야했는데..., 3년 전에 대출을 내서라도 샀어야 했는데...' 후회하시는 분들이 주변에서 어렵지 않게 만나게 됩니다.(저 또한 이런 후회를 하는 사람들 중 한 사람이라는...)

 

그런데 지금은 대출만 많이 나오면 집을 사겠다는 분들이 많습니다. 이 말은 대출이 많이 안나온다는 얘기겠죠. 과거에 비해서... 과거라고 해봐야 한달, 길어야 1년 전...

3년 전이었다면 최대 아파트 가격에 80%까지도 제 1금융권에서 주택담보대출을 받을 수 있던 시기도 있었죠.(90%까지 받으신 분들도 있다죠. 이 악물고 내 집 마련하시겠다고...)

 

 과거 주택을 사지 않으신 분들 얘기를 들어보면 일본처럼 부동산 가격이 폭락하고 빈 집들이 넘쳐날 것이라는데... 저는 다른 지역은 모르겠고 서울이나 광역도시에서 이게 가능할런지... 대한민국에서...

 

 저도 이 악물고 청약 넣어서 당첨되어 주택담보대출을 받아봤으면 좋겠네요... 코로나19로 인해서 자영업을 하는 저희 집에는 3개월째 수입이 없는데 어쩌면 다행인걸까요? 주담대가 없어서 원리금을 갚을 필요가 없다는 것이... 웃픈 현실... 그래도 힘내봅니다! 오늘도~